Gli standard urbanistici presentano alcune anomalie. Le infrastrutture primarie (rete fognaria e idrica, pubblica illuminazione, strade...) sono ancora incomplete e comunque ormai realizzabili solo a costi cinque volte superiori a quelli previsti dal computo metrico che è alla base della convenzione. Le opere secondarie (verde pubblico attrezzato, parcheggi, scuole...) non si sa con quali soldi verranno realizzate, in quanto i fondi precedentemente ad esse destinati sono poi serviti solo per le primarie.
E' questa la drammatica situazione che emerge dalla relazione redatta dalla commissione consiliare istituita per vigilare sulla corretta urbanizzazione della zona “ex” 167 di San Nicola la Strada.
In pratica cinquemila nuovi residenti che tra non molto entreranno negli enormi casermoni tra Via Grotta e il Cimitero si troveranno in un mare di guai, anzi in un vero e proprio deserto senza alcuni "accessori" indispensabili per una permanenza comunque decorosa in una città al limite della sicurezza, della viabilità e della salute.

«Avremo tra poco un ulteriore insediamento abitativo non adeguatamente supportato dalle necessarie infrastrutture di urbanizzazione primarie e secondarie  -ha detto con senso di amarezza l’ingegnere Giuseppe Nuzzo, che dalla terza riunione in poi ha sostituito il precedente componente P. Panico-  in quanto i nostri cari amministratori allorquando hanno pattuito gli oneri che dovevano versare i costruttori per “bonificare la zona” lo hanno fatto sulla base di un computo metrico che riportava dei costi per la realizzazione di dette opere (totalmente a loro carico) tanto ridicolo che l’effettiva realizzazione delle sole opere primarie è stata sostenuta a prezzi circa cinque volte superiori. Sta di fatto che i soldi chiesti e versati dai costruttori già sono stati abbondantemente spesi e senza alcuna parsimonia dal buon assessore ai lavori pubblici che, giustamente, ha fatto il suo dovere... E le restanti opere chi le paga? O, meglio, verranno mai fatte?»

Precisato che «la convenzione stipulata tra il comune e i privati prevedeva, nelle premesse, il completamento delle opere di urbanizzazione quale condizione per il rilascio delle concessioni», Giuseppe Nuzzo si narra sconcertato dalla “giustificazione” addotta dal componente della commissione ing. L. Landolfi, il quale «si è guardato bene dal sottoscrivere la relazione, accorgendosi soltanto alla fine di questa ...piccola cosuccia, tanto da cercare di convincerci che anche se ciò era scritto, in effetti non lo si doveva intendere alla lettera...».

«Secondo il caro ing. Landolfi  -continua Nuzzo-  i compiti della commissione non erano quelli di inquisire quanto fatto così egregiamente nell’interesse della collettività dalla passata amministrazione, bensì quello di stimolare e consigliare l’ufficio tecnico comunale sulla realizzazione delle opere di urbanizzazione...Mah!...A parte lo strano concetto che ha Landolfi della ...collettività e premesso che la documentazione fornita alla commissione è stata acquisita quasi a forza dalla stessa e che ogni tanto usciva qualche documento in netto contrasto con altri in precedenza già acquisiti, la cosa più sconcertante è che egli voleva convincerci tutti che quello che emergeva dalla carte in termini di numeri non era, alla fin fine, quello effettivo...Ma ci fanno tutti scemi?».

La conclusione è delle più tristi. Per Nuzzo «i poveretti che ignari hanno già acquistato le case nella “167” si ritroveranno con quello schifo intorno per chissà quanti anni. A meno che il nostro caro sindaco non ricorra ai soliti mutui per finanziare con danaro pubblico ciò che doveva essere finanziato con il danaro privato di chi ha costruito in quella zona».

Ed ecco, a beneficio di quanti vogliano cimentarsi ad affrontarne la lettura, il testo integrale della relazione, redatta al termine di un ciclo quadriennale di cinque sedute, che la “Commissione per la vigilanza e controllo sulle opere di urbanizzazione in zona 167”, composta dagli ingegneri M. Vigliotti, G. Nuzzo e M.R. Di Spazio nonché dagli architetti E. Santagata e B. Figurato (l’ing. G. Granieri era assente giustificato e l’Ing. L.Landolfi si è rifiutato di sottoscrivere il documento), ha inviato al sindaco, al presidente del consiglio comunale e a tutti i gruppi consiliari:


Al sig. Sindaco
Al sig. Presidente del Consiglio
Ai gruppi consiliari del Comune di San Nicola la Strada

Oggetto: Commissione per la vigilanza e controllo opere di urbanizzazione  zona 167

I componenti la commissione 167, nelle persone di:

- Ing. Vigliotti;
- Arch. Santagata E.
- Ing. Di Spazio M.R.
- Ing. G. Nuzzo,
- Arch. B. Figurato, 

ritengono opportuno e necessario informare le SS.VV. in merito a determinazioni e valutazioni scaturite durante le riunioni tenutesi a tutt’oggi ed aventi per oggetto, appunto, la vigilanza e controllo sulle opere di urbanizzazione nella zona 167 come intendimento del deliberato consiliare n.18 del 28/04/2003.

Allorquando i predetti commissari hanno potuto visionare l’intera documentazione relativa  all’intervento urbanistico di che trattasi, sono apparse evidenti una serie di discrasie che meritano sicuramente una riflessione.

Le superfici da destinare a standards (verde pubblico attrezzato, attrezzature pubbliche, ecc.) devono sicuramente coincidere con quelle individuate nel piano di zona, così come del resto evidenziato anche nei pareri espressi dall’Avv. Abbamonte , U.T.C., e tavolo di concertazione  e poi redatto, per il tramite dell’ufficio tecnico, gli elaborati che sono alla base di quanto in essere in quella zona.

Restava inteso in tale parere che, rispetto al piano di zona 167, ciò che era decaduto erano esclusivamente i vincoli espropriativi, sicchè i punti imprescindibili per l’attuazione dell’edificazione e relativa “bonifica dell’intera zona” restavano:

1) le volumetrie realizzabili;
2) gli standards urbanistici;
3) la necessità di dover operare il nuovo insediamento considerando l’intera  area individuata dal piano di zona 167.
4) Norme di attuazione del P.D.Z.

Per il primo punto la commissione non ha avuto mandato essendo stata incaricata del solo controllo delle opere di urbanizzazione propedeutiche all’edificazione.

Riguardo ai punti 2, 3 e 4, invece, si è potuto accertare una serie di “anomalie”.
Infatti, è norma che  per attuare un piano di zona è indispensabile intervenire sull’intera area prevista per l’intervento urbanistico e ciò perché i privati interessati alla edificazione devono cedere al Comune, oltre alle strade con impianti e sottoimpianti, tutte le superfici individuate sul piano di zona da destinare ad uso pubblico (STANDARDS).

Non sembrano essere assentite alla proprietà comunale come da convenzione, stipulata dall’Amministrazione Comunale con gli stessi privati, le aree relative al centro commerciale ed alle attrezzature sportive che vengono detratte dal computo di quelle cedute al comune e lasciate ai privati per successiva stipula di convenzione per l’uso programmato. 

Anche per le altre superfici relative agli standard urbanistici non vi è corrispondenza tra quelle individuate nella lottizzazione approvata con la delibera n.18 del 28.04.03 e quelle previste dal piano di zona che con tale delibera si voleva appunto attuare.

Infatti con la tabella che segue si è potuto evidenziare “l’anomalia” mediante il confronto delle superfici  previste nel piano di zona recepito anche nel vigente Piano Regolatore Generale con quanto, invece, stabilito con la ben nota delibera di C.C. n.18/03 .

Deve essere precisato che le superfici degli standards di cui alla predetta delibera, oltre a non essere conformi a quelle del PdZ non sono neppure chiaramente individuabili in quanto anche discordanti tra gli stessi dati degli elaborati “C” ed “E” allegati alla Convenzione sottoscritta dal Comune e dai privati.



(*) area  di mq. 13160 del centro commerciale non ceduta
(**) area di mq. 11055 delle attrezzature sportive non ceduta                                           

E’ opportuno ricordare che le superfici da destinare a standards urbanistici sono inderogabili in quanto previste da normative statali e regionali.

In verità le superfici degli standards avrebbero dovuto subire un incremento per le sopraggiunte variazioni delle norme intervenute successivamente all’ultimo aggiormanento del  PdZ (31/12/1986) e prima della sua attuazione programmata con la delibera di C.C. n. 18 del 28/04/2003.         

Altra questione su cui è opportuno soffermare l’attenzione è sicuramente quella relativa alla realizzazione delle opere infrastrutturali.

L’Amministrazione Comunale sta, infatti, realizzando nella zona 167 opere di urbanizzazione primarie quali rete idrica e fogne, pubblica illuminazione, infrastrutture superficiali (strade) a costi nettamente superiori a quelli previsti e indicati nel computo metrico allegato alla convenzione.

Secondo quella stima facente parte integrante e basilare della convenzione stipulata, il costo totale delle infrastrutture necessarie per l’intera area era di euro 2.695.719,76 da cui bisognava detrarre l’importo di euro  605.375 relativo al costo dell’acquisizione delle aree relative al centro commerciale ed alle attrezzature sportive (in quanto non ceduto) e così come precisato in calce al computo metrico allegato alla sottoscritta convenzione.

Da quanto sopra si evince che per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie resta disponibile un importo di (2.695.719,76- 605.375= ) euro 2.090.344,76.

Proprio in base a tale importo veniva definito in quota parte della volumetria realizzabile gli oneri per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria la cui realizzazione è e doveva essere “condizione per il rilascio delle concessioni ad edificare“ come specificato nelle premesse della convenzione stipulata dal notaio Liotti con atto del 29/07/05 registrato il 04/08/2005 al n.3223.

Viceversa a fronte del quasi totale completamento degli edifici non ancora sono state ultimate le opere di urbanizzazione. 

È da sottolineare che, comunque, anche se interamente incassate le somme relative agli oneri di urbanizzazione calcolate in fase di convenzione risultano nettamente inferiori a quelle previste attualmente per la realizzazione delle opere stesse.

E’ da notare che  per la rete idrica e fognaria era previsto in convenzione il costo di euro 67.642,00 mentre l’Amministrazione ha impegnato  euro 585.000,00 per la realizzazione  delle suddette opere che, del resto, risultano ancora incomplete.

Va sottolineato che, mentre il computo metrico allegato alla convenzione prevede l’inglobamento delle spese tecniche negli importi ivi indicati , i nuovi lavori appaltati per le reti fognaria ed idrica individuano spese tecniche pari ad euro 72.569,00 (praticamente più di quanto previsto in fase di convenzione per la realizzazione dell’intera opera).

Nel computo metrico allegato alla convenzione sono previsti euro 297.000,00 per le opere infrastrutturali di superficie mentre risulta approvato un progetto preliminare, e poi esecutivo, per 1.000.000,00 di euro comprensivo di euro 74.720,17 per spese tecniche.

Parimenti per la realizzazione della rete di pubblica illuminazione sono previsti in fase di convenzione euro 46.512,88 mentre è stato approvato un progetto preliminare redatto dall’U.T.C. per euro 257.616,00.

In proposito si coglie l’occasione di evidenziare che contestualmente all’approvazione del progetto preliminare è stato affidata la redazione del progetto esecutivo della rete di illuminazione all’A.T.I. “ENEL SOLE” (come riportato in delibera) che, però, in fase di esecuzione la ditta affidataria diventa  “A.T.I. ENEL SOLE/SMEI “.

Tale elaborato esecutivo, pur risultando perfettamente uguale negli importi a quello preliminare redatto dall’UTC, viene fatturato dall’ATI “ENEL SOLE/SMEI” per la cifra di euro 12.960,00 pur non esistendo alcuna previsione di spesa  nei quadri economici riportati nei progetti preliminare ed esecutivo.

Si riporta di seguito una tabella comparativa fra i costi delle opere previste in fase di convenzione e quelli realmente stabiliti in fase di esecuzione.

Da quanto sopra emerge che per la sola realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria ha impegnato ( € 1.842.616) quasi per intero le somme previste dal computo metrico allegato alla convenzione che, per un importo di euro 2.090.344,76, intendeva realizzare tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie propedeutiche all’intervento edilizio.

A riprova di quanto sopra esiste la comunicazione fatta pervenire a questa commissione dall’Assessore ai Lavori Pubblici che si accorge “da una prima analisi che la cifra prevista preventivamente per le opere di urbanizzazione primaria, riportata nel computo metrico allegato alla convenzione, risulta non idonea a coprire la somma già impegnata dall’Amministrazione per le stesse”.

Ciò accade, come dichiarato dall’assessore, solo dopo aver già impegnato quasi tutte le somme versate dai costruttori sul capitolo di bilancio 3603.1 appositamente aperto per la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione compreso quelle secondarie che, stando ai fatti, saranno di difficile realizzazione a fronte della già quasi completata costruzione di tutti gli edifici.

A tale incomprensibile leggerezza si unisce poi la sfortunata e concomitante scarsa, se non nulla, possibilità di usufruire degli importi relativi agli sconti o ribassi d’asta sui costi previsti nei progetti, offerti in sede di appalto e aggiudicazione.

Infatti, i ribassi d’asta sono risultati limitati intorno al 10% ma, nel caso dell’appalto relativo alla pubblica illuminazione, il ribasso è stato completamente azzerato mentre, nel caso dell’appalto della rete idrica e fogne, il ribasso di circa il 10% è stato di fatto azzerato per effetto di successiva variante comportante un aumento dell’importo contrattuale del 12,986%.

Alla luce di quanto esposto sembra ormai privo di senso continuare con i lavori di tale commissione se non prima aver avuto chiarimenti precisi su come l’Amministrazione Comunale intende attuare l’intervento edilizio nell’intera sua complessità e non solo per quello che riguarda gli insediamenti abitativi, che sono stati già quasi tutti realizzati, e le opere di urbanizzazione primaria che sono ancora incomplete.

In virtù di tutto quanto sopra accertato ed elencato è naturale ed evidente il notevole disagio dei componenti di questa commissione a fronte di tante imprecisioni ed inesattezze riscontrate nei documenti posti a loro disposizione.

La preoccupazione , pertanto è molto forte vedendo realizzato un grande, popoloso  insediamento abitativo non sufficientemente ed adeguatamente supportato dalle opere di urbanizzazione necessarie e propedeutiche a quanto invece già realizzato (interi fabbricati già ultimati). Questa situazione mette in crisi il già complicato rapporto abitanti/standards non solo nei confronti della zona 167 ma nei confronti dell’intero territorio comunale che, di per se stesso, è già in evidente squilibrio urbanistico per la mancanza dei più elementari servizi indispensabili alla normale vita civile dei suoi pur numerosi abitanti.

In ogni caso l’Amministrazione Comunale, ove lo ritenesse necessario, potrà fornire a questa commissione ed al più presto chiarimenti e maggiori e migliori dati di fatto al fine di poter espletare  il mandato ricevuto.