Il territorio e il suo sviluppo urbanistico continua ad essere l'argomento principe del dibattito politico in San Nicola la Strada.
Negli ultimi tempi si susseguono a ritmo settimanale incontri, dibattiti, articoli di giornali su due argomenti in particolare: il ridisegno dell'area compresa tra via Fermi, via Giovanni XXIII e via Pertini, dove dovrebbe sorgere il nuovo complesso parrocchiale, e la definizione della lottizzazione "Michitto". Si esprimono giudizi e si danno valutazioni spesso non sereni, ma dettati dalla pervicace volontà di alcune forze politiche di screditare l'attuale compagine amministrativa.
Questo incontro con gli organi di stampa serve a spiegare, ancora una volta, quali sono stati gli intenti dell'Amministrazione e come essa ha effettivamente operato nella soluzione dei due problemi innanzi detti e nella definizione della zona ex 167, di importanza almeno pari ai primi due.
Ricordo ancora una volta che per affrontare questi problemi si volle investire tutti i gruppi presenti in Consiglio Comunale, per cui venne formato un tavolo tecnico di concertazione dove erano rappresentati tutte le varie forze politiche.
Entriamo nel vivo delle argomentazioni iniziando dalla zona ex 167.
E' un'area compresa tra via Bronzetti, via Patturelli e via Grotta. Fu destinata per l'edilizia economica e popolare alla fine degli anni settanta. Vigeva il programma di fabbricazione ed era in preparazione il piano regolatore generale. Venne fatto una stralcio al futuro P.R.G. e venne approvato un piano di zona che prevedeva 18 lotti edificabili, per un totale di 139.360 mc, con 391 alloggi, un piccolo centro commerciale e aree per attrezzature pubbliche (centro sociale, verde attrezzato, asilo nido, scuola elementare, centro sportivo).
L'attuazione di tale  piano di zona è stata tentata senza risultati da tutte le amministrazioni passate. Solo l'istituto autonomo case popolari ha realizzato due interventi abitativi per un totale di 48 alloggi.
Nell'anno 1998, durante l'amministrazione Tiscione, decadeva il vincolo ex legge 167, per cui non è più possibile l'esproprio per l'assegnazione dei lotti edificabili e per la realizzazione delle opere di pubblica utilità. Rimaneva in piedi la destinazione di zona, che venne confermata dal vigente piano regolatore generale.
Attualmente la zona è in uno stato di abbandono. Le opere di urbanizzazione primaria (strade, fognature, rete idrica, pubblica illuminazione) sono incomplete e quelle secondarie (scuola, centro sportivo, verde pubblico ecc.) inesistenti.
La problematica venne affrontata dal tavolo tecnico di concertazione. Venne  elaborata una proposta che prevedeva, da parte dei soggetti proprietari dei lotti edificabili, la cessione a favore del Comune delle aree per le attrezzature pubbliche, e il versamento di un contributo pari al costo effettivo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (verrà realizzata una scuola elementare). Alcuni privati proprietari dei suoli realizzeranno a propria cura e spese il centro sportivo e il centro commerciale e li gestiranno convenzionandosi col comune. Tale proposta, dopo vari incontri e trattative estenuanti fu accettata  dai proprietari dei suoli e successivamente approvata in Consiglio Comunale. La relativa convenzione è stata stipulata all'inizio del mese di agosto di quest'anno. Con l'avvenuta stipula della Convenzione i proprietari dei lotti edificabili hanno ceduto al Comune un'area di circa 17.000 mq per la realizzazione di una scuola elementare, un centro sociale e un mercato coperto. Hanno assunto inoltre l'impegno, garantito con polizza fideiussoria, a versare entro sei mesi il corrispettivo delle opere di completamento dell'urbanizzazione primaria (strade, fognature, pubblica illuminazione, rete idrica) e di parte delle opere di urbanizzazione secondaria (scuola elementare) per un importo di circa 1.800.000. L'Amministrazione Comunale provvederà all'appalto delle opere.
La passata amministrazione aveva  chiuso con i proprietari dei lotti un accordo che  prevedeva solo il versamento degli oneri di urbanizzazione incrementati del 30%.
Il volume totale realizzabile è di 123.560 mc, per cui l'importo totale che i soggetti attuatori avrebbero dovuto versare era pari a 1,30x123.560x2,81 = 451.365, che rappresenta la quarta parte di quanto attualmente concordato in convenzione. Non veniva specificato come l'Amministrazione avrebbe fatto ad acquisire i suoli destinati a spazi pubblici. Mediante esproprio? Con quali fondi? E le opere di urbanizzazione primaria e secondaria come e quando sarebbero state realizzate? Se fosse stato attuato tale accordo il danno economico per la collettività sannicolese sarebbe stato notevolissimo, dell'ordine di diversi miliardi delle vecchie lire.
D'altra parte, a dimostrazione, quanto meno, dell'incapacità della passata amministrazione a gestire le problematiche urbanistiche si ebbero, tra l'altro, i seguenti comportamenti:
-vennero fatti scadere i termini per l'opposizione al Piano Paesistico, dopo che il Consiglio Comunale aveva dato mandato per il ricorso al Consiglio di Stato;
-vennero approvate in Consiglio Comunale  due grosse lottizzazioni con soli due voti favorevoli;
-tutti gli altri piani di lottizzazione erano bloccati sine die.
In questo modo venivano favoriti solo pochi privilegiati, a danno della collettività.


Passiamo ora al ridisegno del comparto compreso tra via Fermi, via Giovanni XXIII e via Pertini.
Verso la fine della passata Amministrazione Comunale venne individuato, su segnalazione del parroco don Oreste Farina che presentò anche un progetto di massima, un suolo posto nelle vicinanze di via Fermi, ritenuto idoneo all'insediamento del complesso ecclesiale. Tale suolo è di proprietà di privati cittadini. Il vigente piano regolatore generale prevede che l'area in cui esso è situato venga soggetta a ridisegno da effettuare attraverso un piano urbanistico esecutivo. Questo in ottemperanza a quanto disposto dal C.T.R. e fatto proprio dalla Giunta Provinciale in sede di approvazione del P.R.G, che aveva accolto il ricorso presentato dai maggiori proprietari dei suoli che richiedevano una diversa classificazione ( da zona F9, spazi pubblici, a zona D4, commerciale).
L'Amministrazione precedente con la delibera di C.C. n. 22 del 29.03.01 approvava il progetto di massima del centro parrocchiale e dichiarava l'opera di pubblica utilità, onde avviare le procedure di esproprio, a totale carico dell'Ente Parrocchia.
Tale modo di procedere era inficiato da vizi sostanziali e procedurali.
L'area individuata, con l'accoglimento del ricorso presentato dai proprietari aveva cambiato destinazione, da F9, spazi pubblici, a D4 commerciale.
Ma anche se fosse ancora stata in piedi il vincolo di destinazione quale zona F9, esso era abbondantemente decaduto.
A tale delibera veniva presentato dai proprietari dei suoli ricorso innanzi al TAR Campania.
La delibera stessa prevedeva in alternativa all'esproprio la redazione di un P.P.E. concordato con i privati proprietari.
L'Amministrazione, visto che esistevano fondati dubbi sulla legittimità di detta delibera, dubbi espressi anche dal legale di fiducia avv. Abbamonte a cui veniva in ogni caso dato mandato per resistere al ricorso, intraprese la strada alternativa dell'accordo con i privati. Venne istituito un tavolo di concertazione di cui facevano parte l'Amministrazione Comunale, i privati proprietari e l'Ente Chiesa.
Dopo trattative durate più di un anno è pervenuto al Comune da parte dei proprietari dei suoli e col parere positivo della Curia Vescovile, il ridisegno della zona tramite un Piano di Lottizzazione Convenzionata. Con tale piano, oltre a soddisfare le legittime aspettative dei proprietari, che potranno realizzare locali per attività commerciali e uffici, il Comune potrà disporre di consistenti suoli da destinare alla realizzazione di attrezzature di interesse pubblico di cui la zona è carente.
La consistenza catastale totale dei terreni inclusi nel comparto è di mq 18905.
Verranno ceduti al Comune 11.605 mq, di cui 1730 mq per la nuova strada e l'ampliamento di via Giovanni XXIII, che è già stato fatto, e mq. 9.875 per verde pubblico e parcheggi.
Il Comune potrà così disporre di un'area di circa 5.200 mq compresa tra il prolungamento di via Giovanni XXIII, la pista di pattinaggio e la zona del campo sportivo. Su tale area potrà collocarsi il futuro Centro Parrocchiale.
E' bene ribadire che tale soluzione ha avuto, in data 25 febbraio 2004, il parere favorevole della Curia Vescovile di Caserta.
Il descritto ridisegno è stato approvato dall'Amministrazione Comunale e contro di esso si sono scatenate le proteste di quanti hanno a cuore non la risoluzione dei problemi, ma l'immobilismo. Sono stati presentati ricorsi all'Amministrazione Provinciale e al TAR.
Ma chi ha veramente a cuore il benessere della città non può non concordare sui grandi vantaggi che si avranno:
-Si otterranno gratuitamente i suoli per la costruenda Chiesa e le opere parrocchiali;
-La zona verrà interamente urbanizzata (strade, fognature, rete idrica, pubblica illuminazione, parcheggi e verde pubblico ecc.) a spese dei privati;
-La presenza del campo sportivo, del campo di basket  e della pista di pattinaggio, con la costruzione della chiesa e delle opere parrocchiali, la realizzazione di zone di verde attrezzato e sufficienti parcheggi, creeranno nei fatti un nuovo polo di attrazione per la gente, che avrà il benefico effetto di decongestionare quello costituito dal centro storico, con la villa comunale e quello della rotonda, valorizzando e rendendo viva una parte della città da sempre meno curata.


Passiamo alla Lottizzazione "Michitto".
All'epoca della presentazione del piano di lottizzazione, siamo negli anni settanta, vigeva il programma di fabbricazione. La proprietà dei germani Michitto è al centro di San Nicola la Strada, tra via XX Settembre, via Bronzetti e via Cairoli. Ha una estensione di 187.296 mq ed è classificata zona C di tipo semintensivo.
Vi erano sul territorio altre zone simili, altrettanto estese (quella tra via Cairoli, via Pizzo della Bufala e il Viale Carlo III, e quella a ridosso del campo sportivo e di via Leonardo da Vinci).
Gli unici a presentare un piano di lottizzazione e quindi a porsi il problema di un corretto e legale modo procedere, furono i Michitto.
Quella che qualcuno chiama in senso dispregiativo "la madre di tutte le lottizzazioni" è in effetti la prima ad essere stata progettata e l'unica redatta durante la vigenza del programma di fabbricazione.
Gli altri proprietari terrieri vendevano i suoli senza un piano di lottizzazione regolarmente approvato e gli acquirenti venivano autorizzati ad edificare mediante atti d'obbligo o con semplici concessioni edilizie. Da tali suoli poco o nulla venne destinato a spazi pubblici. I risultati sono sotto gli occhi di tutti. Basta osservare la zona a sud del campo sportivo (strade prive di marciapiedi, mancanza di parcheggi  e spazi pubblici) e la zona dove vennero realizzati alloggi in cooperative.
Nel piano di lottizzazione dei germani Michitto su di una superficie complessiva di 187.296 mq. venivano previsti lotti edificabili per una superficie di 103.703 mq con un volume di 392.109 mc. Venivano destinati a standards (scuole, verde, interesse comune, parcheggi) 45.440 mq. e per strade e piazze 38.153 mq.
E' il caso di ricordare che nelle zone destinate a spazi pubblici è stata realizzata la scuola media "Mazzini", la caserma dei carabinieri, un scuola materna, l'ufficio postale, oltre a spazi di verde pubblico e parcheggi.
Nelle more dell'approvazione di tale PLC, la legislazione urbanistica cambiava: la superficie da destinare a standards urbanistici (spazi pubblici) aumentava da 12 mq a 18 mq per abitante da insediare.
La lottizzazione "Michitto" venne approvata alla fine degli anni settanta dalla regione Campania con le prescrizioni di una riduzione dei volumi, che passavano a 374.592 mc e dell'aumento delle superfici per standards urbanistici (spazi pubblici) che passavano da 12 mq. per abitante a 18 mq. per abitante con un incremento di 21.988 mq. Tali prescrizioni vennero disattese. I Michitto vendettero parte dei lotti edificabili su cui furono rilasciate concessioni edilizie. Nell'anno 1984 l'amministrazione comunale dell'epoca, sindaco D'Andrea Felice, bloccò il rilascio di ulteriori concessioni edilizie e  iniziò un contenzioso con i Michitto. Tale contenzioso è ancora pendente, col risultato che i lotti non ancora edificati sono diventati ricettacoli di immondizia e topi e i suoli per spazi pubblici sono stati solo parzialmente acquisiti dal Comune. Le successive Amministrazioni hanno provato a risolvere la questione senza riuscirvi.
Il tavolo tecnico di concertazione, con l'ausilio dell'Ufficio Tecnico comunale, mise a punto una nuova sistemazione plani-volumetrica della zona, riducendo le volumetrie e rimodellando i lotti edificabili e reperendo il massimo possibile degli spazi pubblici.
Rimane un deficit di aree per standards che non è stato possibile recuperare e per il quale ai proprietari dei suoli è stato chiesto di eseguire, a propria cura e spese un insieme di opere per la riqualificazione ambientale di tutta la zona (ampliamento, ove possibile, delle strade e loro rifacimento, rifacimento della pubblica illuminazione, sistemazione e attrezzatura delle aree verdi ecc.).
Dopo vari incontri con i proprietari dei suoli la soluzione proposta è stata accettata.
E' stata preparato dall'ufficio tecnico comunale un nuovo piano plano-volumetrico della zona, la sistemazione di tutte le aree, il computo delle opere da farsi e  uno schema di convenzione. Il tutto ha avuto l'approvazione del  Consiglio Comunale.
La Provincia ha ridotto di ulteriori 9.000 mc. i volumi realizzabili nell'area ricadente entro la distanza di 300 m. dal Viale Carlo III, soggetta al Piano Paesistico.
Alla fine del mese di ottobre è stata stipulata la convenzione con i proprietari.

Anche in questo caso l'operato dell'Amministrazione Comunale è stato oggetto di critiche roventi e ricorsi, con un accanimento e una ripetitività degna di miglior causa.
Probabilmente brucia a qualcuno che l'attuale compagine amministrativa abbia potuto conseguire risultati utili dove tutte le passate Amministrazioni hanno fallito.
Certo non tutto è perfetto, ma non vi è dubbio che ciò che ha ispirato l'azione amministrativa è stato il rispetto della legalità e il massimo vantaggio conseguibile per la comunità.

(Luigi Landolfi)